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🏢 2025 종합부동산세 과세 기준 정리 – 보유세 핵심 완전정복
부동산을 여러 채 보유하고 있거나 고가의 주택을 소유한 분들에게는 매년 종합부동산세(종부세)가 중요한 이슈입니다. 하지만 종부세는 기준이 까다롭고 매년 개정되기 때문에 정확히 알아두는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 2025년 기준 종합부동산세의 과세 기준, 공제 조건, 세율 체계, 납부 시기까지 핵심만 콕 짚어 알려드립니다.
✅ 종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 경우, 기존 재산세와는 별도로 부과되는 중과세 성격의 보유세입니다.
- 주택, 종합합산토지, 별도합산토지 등 유형별로 구분
- 과세 기준일: 매년 6월 1일 현재 부동산 보유자
- 부과 주체: 국세청(지방세가 아닌 국세)
📌 2025년 종부세 과세 대상 기준
| 구분 | 과세 기준 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 공시가격 합산 12억 초과 시 과세 |
| 2주택 이상 또는 법인 | 공시가격 합산 6억 초과 시 과세 |
즉, 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 비과세되며, 다주택자는 공제 한도가 낮아 더 많은 세금이 부과됩니다.
🧮 종부세 과세표준 계산법
과세표준은 다음과 같이 계산합니다.
과세표준 = (주택 공시가격의 합계 - 공제금액) × 공정시장가액비율
- 공정시장가액비율: 2025년 기준 80% (정부 정책에 따라 조정 가능)
- 예: 공시가격 합산 14억 원, 1세대 1주택자 → (14억 - 12억) × 80% = 1.6억 원이 과세표준
📊 종부세 세율 (2025년)
● 1세대 1주택자 세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 0 ~ 3억 원 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 원 | 0.7% |
| 6억 초과 | 1.0% |
● 일반 다주택자 세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 0 ~ 3억 원 | 0.6% |
| 3억 ~ 6억 원 | 0.9% |
| 6억 초과 | 1.2% |
※ 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율은 2023년부터 일부 완화되어 2025년에도 기본 세율이 적용됩니다.
🎁 세액공제 제도
- 고령자 세액공제: 60세 이상 최대 40%
- 장기보유 세액공제: 보유 기간에 따라 최대 50%
- 두 가지 공제는 합산 최대 80%까지 공제 가능
※ 공제 혜택은 반드시 1세대 1주택 요건 충족 시에만 적용됩니다.
📅 종부세 납부 일정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과세 기준일 | 2025년 6월 1일 |
| 고지서 발송 | 2025년 11월 중 |
| 납부 기한 | 2025년 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 납부 방법 | 홈택스, 금융기관, ARS, 카드납부 |
❗ 주의할 점
- 공시가격은 매년 4~5월 사이 발표됨
- 세대 전원의 주택 보유 현황을 기준으로 판단
- 상속, 공동명의, 증여 등은 세대별 판단 기준 복잡하므로 사전 검토 필요
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✅ 마무리
2025년 종합부동산세는 세법 완화 기조와 함께 일부 공제 기준이 개선되었지만, 여전히 다주택자나 고가주택 보유자에게는 중요한 세금 리스크로 작용합니다.
공시가격, 공제 기준, 세율, 공정시장가액비율을 정확히 이해하고 사전에 시뮬레이션을 해보는 것이 중요합니다.
홈택스 또는 전문가 상담을 통해 올바른 절세 전략을 준비하시기 바랍니다.
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